Keidanren Creep No.101 (ngày 13 tháng 5 năm 1999)
Ủy ban chính sách đất đai và đất đai quốc gia, Tiểu ban quảng cáo địa phương (Chủ tịch Kanaya Kunio) / 27 tháng 4
Vào ngày 20 tháng 4, chính phủ đã ban hành "Dự thảo Nguyên tắc (dự thảo) về xem bóng đá lưu vấn đề mà những người thiết lập xem bóng đá lưu cửa hàng bán lẻ lớn nên xem xét" dựa trên Đạo luật Vị trí Cửa hàng lớn, kêu gọi "xem bóng đá lưu cửa hàng lớn cũng cần công nhận vai trò của họ là thành viên của cộng đồng địa phương và thực hiện một cách tiếp cận tích cực để đóng góp." Do đó, tiểu ban quảng cáo địa phương đã mời Shimamura Ryoichi, tổng giám đốc của Bộ bất động sản phát triển cửa hàng ITO-Yokado, để nghe một lời giải thích về tình hình thực tế của xem bóng đá lưu cửa hàng lớn mở xem bóng đá lưu cửa hàng đô thị và xem bóng đá lưu thách thức trong tương lai, và thảo luận về xem bóng đá lưu vấn đề.
Năm ngoái, Đạo luật phục hồi thành phố trung tâm, Đạo luật địa điểm cửa hàng lớn đã được ban hành và Đạo luật quy hoạch đô thị đã được sửa đổi. Tuy nhiên, xem bóng đá lưu vấn đề với Đạo luật Tái phát triển đô thị và Đạo luật cải tạo đất vẫn không thay đổi.
Hiện tại, xem bóng đá lưu dự án tái phát triển bao gồm một hệ thống nguyên tắc trong đó xem bóng đá lưu quyền mặt đất được thiết lập (Điều 74-82 của Tokyo Metropolitan đặt hàng lại Quyền sở hữu, và có rất ít trường hợp tái phát triển về nguyên tắc.
Chúng tôi đã tham gia dự án tái phát triển ở khu vực Thành phố Trung tâm và đã mở rộng xem bóng đá lưu cửa hàng của chúng tôi, nhưng cả hai dự án đều mất 10 đến 20 năm kể từ kế hoạch cơ bản để hoàn thành và 30 đến 40 năm kể từ giai đoạn ý tưởng.
Lý do đầu tiên cần có thời gian để tái phát triển là sự thiếu hụt tài năng. Có rất ít người sẽ trở thành nhà lãnh đạo trong xem bóng đá lưu khu vực cần tái cấu trúc. xem bóng đá lưu chuyên gia tư vấn cũng là xem bóng đá lưu chuyên gia tư vấn riêng biệt phụ trách kinh doanh, quy hoạch đô thị, điều chỉnh quyền, thiết kế, quản lý và hoạt động và suy nghĩ của mỗi chuyên gia tư vấn không hoàn toàn nhất quán. Chủ đất muốn biết bức tranh tổng thể về quyền của họ sẽ được thay thế bằng những gì, loại cơ sở nào sẽ được tạo ra, sản lượng sẽ được tạo ra bởi xem bóng đá lưu cơ sở và cách xử lý quyền sẽ được xử lý, nhưng mỗi chuyên gia tư vấn có một ý kiến khác nhau và dẫn đến không tin tưởng. Ngoài ra, nhiều công ty tư vấn là xem bóng đá lưu doanh nghiệp nhỏ và nhân viên không ổn định về địa vị và thiếu đủ tiền và thời gian, vì vậy họ thiếu những ý tưởng mới. Hơn nữa, xem bóng đá lưu chuyên gia tư vấn không có lãi trừ khi họ chấp nhận đơn đặt hàng cho công việc thiết kế, vì vậy nhiều nhà thầu tập trung vào phần cứng và không đủ quan tâm để quản lý và vận hành sau khi tòa nhà hoàn thành.
Để hồi sinh khu vực thành phố trung tâm, xem bóng đá lưu chuyên gia tư vấn nên được đào tạo và hỗ trợ ở cấp quốc gia, như Tập đoàn Sumitomo, và nên thực hiện tư vấn theo chính sách về phát triển đất đai và phát triển khu vực. Nếu xem bóng đá lưu dự án tái phát triển liên quan đến phát triển công cộng, Cục đô thị chịu trách nhiệm của xem bóng đá lưu dự án khác và Cục Nhà ở chịu trách nhiệm về quyền tài phán, nhưng xem bóng đá lưu cơ quan quản lý thị trấn được thành lập theo Đạo luật phục hồi thành phố trung tâm cần phải kết nối từng chức vụ và xem bóng đá lưu hệ thống có hướng dẫn tích hợp trên xem bóng đá lưu hệ thống lớn, xem bóng đá lưu hệ thống bù, bù, xem bóng đá lưu hệ thống bù,
Lý do thứ hai cần có thời gian để tái phát triển là thiếu tiền ban đầu. Tái phát triển đòi hỏi nỗ lực đáng kể, chẳng hạn như biên soạn chủ đất ở giai đoạn chuẩn bị trước khi thành lập hiệp hội này. Tuy nhiên, hiệp hội chuẩn bị không thể nhận xem bóng đá lưu khoản vay và xem bóng đá lưu khoản trợ cấp chỉ được chi trả bởi phí nghiên cứu khoảng 500.000 yên mỗi năm. xem bóng đá lưu công ty tư vấn cũng không phù hợp để trả chi phí và xem bóng đá lưu nhà thầu nói chung đang ở trong tình trạng mà họ buộc phải đưa chi phí vào chi phí xây dựng. Hơn nữa, vì ngân sách hành chính là cơ sở một năm, đó là một yếu tố ngăn chặn tiến trình của dự án. Sau khi được chỉ định là khu vực xúc tiến tái phát triển, cần phải nỗ lực như thu thập ngân sách trong năm năm với số lượng lớn để có thể được sử dụng bất cứ lúc nào trong vòng năm năm.
Lý do thứ ba là thiếu quỹ kinh doanh. Để kết hợp xem bóng đá lưu vùng đất như bảo trì xem bóng đá lưu ô vuông của nhà ga và mở rộng xem bóng đá lưu con đường vào sàn quyền, chi phí xử lý giường đang chờ xử lý có thể tăng lên và việc xử lý khu vực không thể được tìm thấy. Hơn nữa, trong trường hợp tái phát triển được thực hiện về mặt hành chính, chi phí xây dựng có thể cao hơn do chi phí xây dựng và giá thấp nhất được đặt ra.
Lý do thứ tư là phương pháp kinh doanh. Tái phát triển toàn bộ không thể được thực hiện mà không có sự phản đối của một người. Ngoài ra, xem bóng đá lưu quyết định quy hoạch đô thị thường được thực hiện ở giai đoạn mà xem bóng đá lưu kế hoạch cơ sở chưa được hoàn thiện. Ví dụ, nếu tỷ lệ bao phủ tòa nhà bị giảm thay vì tăng tỷ lệ diện tích sàn và diện tích độ cao được chỉ định để tạo ra xem bóng đá lưu lô trống công cộng, diện tích sàn ở tầng một có thể không phù hợp với điều kiện của cửa hàng, đó là yếu tố quyết định bán hàng.
Lý do thứ năm là điều chỉnh quyền. xem bóng đá lưu điều chỉnh phức tạp đối với quyền đất và quyền cho thuê có thể mất hơn 10 năm trong một phiên tòa dân sự để trở thành một cuộc đàm phán giữa xem bóng đá lưu bên. Đây không phải là một nhiệm vụ dễ dàng để điều chỉnh xem bóng đá lưu quyền và thuyết phục chủ đất ở Nhật Bản, nơi thuê nhà và thuê nhà được thực hiện trên quyền sở hữu. Vấn đề bồi thường cho những người đã chuyển đi và liệu xem bóng đá lưu chủ đất sẽ mở cửa trở lại trong xem bóng đá lưu tòa nhà tái phát triển cũng đang mất thời gian.
Sau khi dự án tái phát triển kết thúc và cơ sở bắt đầu hoạt động, cơ sở sẽ được vận hành theo Đạo luật sở hữu danh mục, Quy tắc của Hiệp hội Quản lý, v.v. Để hồi sinh khu vực thành phố trung tâm, không chỉ cần tạo ra xem bóng đá lưu cơ sở, mà còn đáp ứng với những thay đổi trong thời đại và thay thế xem bóng đá lưu cơ sở và cửa hàng, mà vai trò của xem bóng đá lưu tổ chức quản lý thị trấn liên quan đến quản lý và vận hành đã không rõ ràng.
Nếu một bãi đậu xe trở thành bãi đậu xe công cộng, nó sẽ hoạt động theo sắc lệnh và không có sự tự do nào về phương thức thanh toán và giá cả đáp ứng nhu cầu xem bóng đá lưu cửa hàng. Sự khéo léo như tư nhân hóa công cộng là cần thiết.